Fixing - negocierea si achizitionarea

Negocierea, fie ca e vorba de achizitia sau valorificarea unei proprietati, este o parte esentiala in obtinerea profitului. Desi nu voi intra in detalii, lasind crema tortului pentru articolul special destinat subiectului, voi puncta citeva din elementele esentiale.

• americanii au o vorba: profitul apare la cumparare, nu la vinzare; afirmatia nu se refera neaparat la faptul ca trebuie sa negociezi agresiv la cumparare, cit la alegerea investitiei. Cu toate acestea, un discount la pretul de achizitie, obtinut prin negociere, se adauga la profit
• pentru a avea baza de negociere, trebuie sa-ti faci lectia; aduci la tratative fotografiile luate in etapa de evaluare si analiza, pe cele care arata cele mai grave probleme ale proprietatii, spunind ca aceste fotografii sint doar citeva din cele luate; aduci o lista cu remedierile necesare si aprecierea bruta a specialistilor cu privire la costul reparatiilor necesare. Cind prezinti aceste argumente, nu te grabesti, atentionind interlocutorul sa nu te intrerupa. La final, concluzionezi ca vrei sa cumperi proprietatea, in ciuda starii jalnice pe care o are, numai pentru ca… si spui argumentul tau, dar pretul de cumparare trebuie sa reflecte starea dezastroasa in care se afla cladirea/apartamentul/terenul
• subliniezi ca pentru tine evaluarea proprietatii a reprezentat o cheltuiala suplimentara
• trebuie sa pornesti negocierea de la o reducere substantiala a pretului de pornire; pe parcurs faci concesii la pret dar numai in contrapartida cu alte variante (reducerea avansului, plata in transe sau pe o perioada prelungita, fara dobinda,etc.)
• in negociere folosesti tehnica patefonului stricat, repetind cu obstinatie ca proprietatea este devastata si necesita o groaza de bani pentru a fi adusa intr-o stare normala

Dupa ce ati ajuns la un pret acceptat de ambele parti, urmeaza achizitionarea propriu-zisa. Nu incepe sa pregatesti formalitatile legale pina nu:

1. vezi un extras de carte funciara vechi de cel mult o zi, pentru a verifica proprietarul de drept si faptul ca proprietatea este libera de sarcini
2. daca e vorba de un teren , cere o ridicare topografica pentru a fi sigur de amplasament
3. daca vrei sa folosesti proprietatea pentru o activitate de productie sau servicii, asigura-te mai intii ca nu vei intimpina rezistenta din partea vecinilor, atunci cind vei cere acceptul acestora pentru a deschide activitatea in cauza
4. obtine acordul ca actele sa se realizeze la notarul tau (asta presupune ca ai un notar cu care colaborezi!). Notarul va sti ce sa verifice la proprietate, din punct de vedere al actelor legale, lucruri care tie ar putea sa-ti scape.

Trebuie sa fii flexibil. Citeodata, cind simti presiunea altor cumparatori, e bine sa dai un avans. Nu te zgirci, semneaza actul provizoriu la notar, te poate scapa de multe neplaceri. In alte cazuri, poate e mai bine sa faci direct actul de vinzare-cumparare final. Indiferent de situatie, asigura-te ca incluzi acest aspect in negociere, aratind ca ai facut o concesie ca ai acceptat varianta contract provizoriu/contract final, concesie ce trebuie sa se manifeste in vreun fel in cardul negocierii.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog. In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email. Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu. Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email. Iti multumesc pentru vizita!

 

Fixing - identificarea si analiza proprietatii

Identificare a unei proprietati in vederea achizitiei este comuna tuturor investitiilor imobiliare. Pina voi scrie un articol special pe acest subiect, va voi da citeva recomandari generale:

1. sursele de informatii sint dobindite pasiv (prin consultarea ziarelor cu anunturi de imobiliare, preluarea de informatii de pe internet, de la agentii imobiliare, etc) si activ (spunind prietenilor ce tip de proprietate doriti sa achizitionati, “angajind” administratorii de bloc din zonele de interes, pentru a fi informati daca sint apartamente scoase la vinzare, patrulind zonele de interes in vederea gasirii de anunturi pe stilpi, pe cladiri, etc.)
2. se face o lista de vizitare. Se trece la vizionarea proprietatilor, INTOTDEAUNA cu aparatul foto digital pentru a lua imagini. Nu uitati sa cereti acceptul proprietarului pentru aceasta. Se iau cit mai multe instantanee, din toate zonele de interes, mai ales acolo unde sint necesare reparatii.
3. daca nu aveti expertiza in constructii si instalatii, angataji un specialist pentru a identifica problemele ce trebuie rezolvate, pe sectiuni. O lista a posibilelor probleme o aveti in articolul cu elementele de baza ale fixingului.
4. instruiti expertii sa va faca o analiza a problemelor tehnice ce trebuie remediate si sa v-o prezinte, de asemenea sa inceapa munca pentru furnizarea solutiei de rezolvare si estimarea costurilor de realizare.
5. restringeti lista de proprietati la citeva. Selectia se face in functie de pretul cerut de proprietar, disponibilitatea acestuia la negociere, extinderea problemelor, o analiza initiala la prima vedere a costurilor de fixing. NU ALEGETI proprietati care va depasesc capacitatea de rezolvare a problemelor sau bugetul.
6. cereti actele de proprietate asupra imobililui si un extras de carte funciara (de cel mult o zi-doua). Proprietatea e recomandabil sa aiba un singur proprietar si sa fie libera de sarcini (ipoteci, etc.)
7. daca sint mai multi proprietari, vorbiti cu fiecare in parte si asigurati-va de acordul lor asupra vinzarii.

Acestea sint citeva recomandari pentru identificarea si analiza proprietatii.
Nu ignorati nici o etapa.
Daca nu aveti cunostinte sau experienta in constructii, nu va zgirciti sa platiti experti tehnici, ei va pot da o estimare cit de cit exacta asupra problemelor. Daca ati avut o colaborare buna cu ei, includeti-i in echipa de specialisti pe care o folositi.
Cel mai important, nu sariti peste etapele 6 si 7. Cind aveti dubii in legatura cu actele sau proprietarii, cereti extrasul de CF inainte de a aduce expertii. In felul acesta puteti economisi taxa de analiza.

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog. In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email. Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu. Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email. Iti multumesc pentru vizita!

Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.

 

Fixing - elemente de baza

Fixingul este una din investitiile imobiliare cele mai accesibile. El se preteaza in special pentru investitorii incepatori, pentru ca prezinta un grad scazut de risc si posibilitati crescute de a obtine profit .

Definitie

Este procedeul prin care investitorul achizitioneaza o proprietate imobiliara cu probleme de natura specifica pe care pe care le va rezolva in vederea cresterii valorii, in scopul vinzarii in profit.

Probleme de natura specifica pot fi la:

• finisaje (distruse, imbatrinite, mai multe finisaje din epoci diferite, neadaptate temei cladirii sau vecinatatilor)
• compartimentare (compartimente mici, inghesuite, lipsa anexelor esentiale-baie, bucatarie, etc.)
• izolatii (igrasie, infiltratii prin acoperis, pe linga ferestre, etc.)
• instalatii (distruse, invechite, subdimensionate, invexistente, etc.)
• anexe (care sint redundante sau nu mai sint necesare noii destinatii-grajduri, cotete, hale, etc.)
• imprejmuire (inexistenta, invechita, ineficienta, etc.)
• terenul pe care se afla proprietatea (mlastinos, inundabil, surpabil, erodabil, poluat, etc.)
• vecinatati (poluare fonica, chimica, vecini-problema, etc.)
• acte, documentatii, aprobari (lipsa, cu probleme legate de noua legislatie, cu probleme de succesiune, acte pierdute, instrainate, etc.)

ATENTIE! Nu se cumpara proprietati cu probleme structurale sau probleme care nu pot fi rezolvate de investitor, din lipsa de experienta, capital sau pirghii specifice.

Etapele investitiei

1. identificarea si analiza proprietatii
2. studiu de solutie a problemelor si bugetarea
3. negocierea si achizitionarea
4. fixingul (rezolvarea problemelor)
5. vinzarea

Avantaje:

• faptul ca investitorul contribuie la ridicarea valorii proprietatii creste posibilitatea obtinerii profitului
• faptul ca proprietatea este cu probleme usureaza considerabil procesul de negociere
• faptul ca proprietatea este cu probleme scade din pretul de achizitie deci din capitalul necesar
• faptul ca, la proprietatile de mici dimensiuni, investitorul care are expertiza in domeniu poate realiza unele, daca nu toate etapele fixingului, reduce mult cheltuielile

Dezavantaje

• analiza problemelor si bugetarea poate sa depaseasca experienta unui investitor incepator

Sursa profitului

1. negocierea sub valoarea reala (facilitata de problemele proprietatii)
2. procesul de fixing , ce creste valoarea proprietatii
3. realizarea lucrarilor de fixing in regie proprie sau prin implicarea personala
4. pe o piata cu trend ascendent, timpul necesar fixingului poate fi un avantaj, crescind valoarea proprietatii prin cresterea generala a pietei imobiliare

Capcane

• analiza initiala a proprietatii poate fi insuficienta, incompleta, nesesizind anumite defecte majore (structurale) sau de alta natura, care vor apare ulterior, dupa inceperea lucrarilor; bugetul calculat va deveni insuficient, terminarea lucrarii se va face in detrimentul profitului
• bugetarea nerealista poate conduce la un calcul general al investitiei care sa impiedice realizarea profitului
• un investitor incepator poate crede ca e capabil sa rezolve problemele proprietatii, dar acestea ii depasesc expertiza si capitalul disponibil

Observatie importanta:

Nu te apuca de investitii pina nu ai citit bibliografia si nu ai studiat resursele disponibile in domeniul imobiliarelor.

Daca vizitezi pentru prima data Milionarul Mioritic, poate doresti sa stii mai multe despre acest blog. In cazul in care iti place, iti recomand sa te abonezi prin RSS sau prin email. Daca esti foarte ocupat, descarca un ebook pe care sa-l citesti mai tirziu. Parerile tale sint importante. Lasa un comentariu sau trimite un email. Iti multumesc pentru vizita!

Milionarul Mioritic este deschis la colaborari!

Daca ai un blog despre sau obisnuiesti sa scrii pe teme de educatie financiara, trimite-mi articole. Ele vor fi publicate in blogul meu daca:
a. aduc contributii originale si se ridica la nivelul criteriilor de calitate indeplinite de articolele din Milionarul Mioritic
b. nu au mai fost publicate

Astept mesajul tau prin email.